Lorsque vous envisagez un projet immobilier ou un achat important, une des premières questions qui se pose est : combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Cette interrogation est essentielle pour poser les bonnes bases de votre financement. Mais attention, il ne s’agit pas seulement d’un calcul mathématique. Votre capacité d’emprunt dépend de nombreux critères, dont certains sont parfois méconnus.
Dans cet article, nous allons vous expliquer en toute clarté les règles qui encadrent l’emprunt, les méthodes de calcul, les astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt, et les erreurs à éviter.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre situation financière globale.
Elle permet de définir votre budget avant même de commencer à chercher un bien immobilier ou à envisager un achat à crédit. Cette estimation est également précieuse pour comparer les offres et éviter de perdre du temps sur des projets hors de portée.
Le principe fondamental : le taux d’endettement
Depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a mis en place des recommandations devenues quasiment obligatoires pour les banques. Parmi celles-ci, la principale concerne le taux d’endettement.
Taux d’endettement : à ne pas dépasser
La règle est simple : vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance incluse. Ce plafond s’applique dans la majorité des cas, avec quelques exceptions limitées (revenus élevés, profils d’emprunteurs très solides…).
👉 Cela signifie que si vous gagnez 2 000 € net par mois, votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser 700 €.
Comment calculer combien vous pouvez emprunter avec votre salaire ?
Pour estimer votre capacité d’emprunt, il faut tenir compte :
- De vos revenus nets mensuels (salaires, primes stables, revenus locatifs éventuels…)
- De vos charges fixes (loyers, crédits en cours, pensions…)
- De la durée souhaitée de votre crédit (15, 20, 25 ans…)
- Du taux d’intérêt actuel, qui influence le montant total que vous pourrez rembourser
- De votre apport personnel, qui peut faire varier l’effort à fournir
Voici une estimation indicative en fonction de votre salaire, sur 25 ans, avec un taux d’intérêt moyen de 3,5 % et sans apport (mensualité calculée à 35 % du salaire) :
| Salaire net mensuel (€) | Mensualité maximale (€) | Montant empruntable approximatif (€) |
|---|---|---|
| 1 500 | 525 | 90 000 |
| 2 000 | 700 | 120 000 |
| 2 500 | 875 | 150 000 |
| 3 000 | 1 050 | 180 000 |
| 3 500 | 1 225 | 210 000 |
| 4 000 | 1 400 | 240 000 |
À noter : ces chiffres sont indicatifs et peuvent varier en fonction du taux exact, de l’assurance, et de votre profil.
Les éléments qui influencent votre capacité d’emprunt
Vos revenus réguliers
Les salaires fixes sont plus rassurants pour les banques que les revenus irréguliers. Si vous êtes en CDI, c’est un point positif. Si vous êtes indépendant ou en CDD, l’analyse sera plus fine, basée sur les trois dernières années parfois.
Vos charges
Les crédits en cours, pensions alimentaires ou autres engagements financiers viennent réduire votre marge de manœuvre. Le calcul du taux d’endettement prend en compte tous vos crédits en cours, même à la consommation.
L’assurance emprunteur
Souvent oubliée, l’assurance de prêt est pourtant obligatoire. Son coût dépend de votre âge, de votre état de santé, et de la compagnie choisie. Elle est incluse dans les fameux 35 % de taux d’endettement.
La durée du prêt
Plus vous empruntez sur une longue durée, plus les mensualités sont faibles, ce qui permet d’augmenter le montant emprunté. Mais attention, cela veut aussi dire payer plus d’intérêts au final.
Votre apport personnel
Un apport solide (souvent au moins 10 % du prix du bien) montre que vous êtes capable d’épargner, ce qui rassure les banques et peut vous permettre d’emprunter davantage. Il sert aussi à couvrir les frais de notaire et de garantie.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?
Si vous trouvez que votre capacité d’emprunt est trop limitée pour votre projet, plusieurs solutions existent.
Voici quelques pistes concrètes à envisager :
- Réduire vos crédits à la consommation en cours
- Allonger la durée de votre prêt (jusqu’à 25 ans généralement)
- Augmenter votre apport personnel en épargnant ou en mobilisant un don familial
- Négocier une assurance emprunteur moins chère en la déléguant à une autre compagnie
- Faire une demande de prêt à deux, si vous êtes en couple ou en co-emprunt
Ces leviers peuvent vous permettre de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros sur votre capacité d’emprunt totale.
Faut-il passer par un courtier ?
Beaucoup de particuliers font appel à un courtier en prêt immobilier, et ce n’est pas un hasard. Le courtier connaît les règles, les banques, les taux, et il sait présenter votre dossier sous son meilleur jour.
Il peut aussi vous aider à :
- Comparer les offres rapidement
- Accéder à des taux plus compétitifs
- Négocier l’assurance de prêt
- Éviter les pièges contractuels
Si vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres ou si votre situation est un peu complexe (revenus variables, premier achat, prêt aidé, etc.), cela peut être un vrai plus.
Conclusion : anticipez pour mieux emprunter
La question “Combien je peux emprunter avec mon salaire ?” mérite d’être posée avant même de chercher un bienou d’envisager une grande dépense à crédit. Elle vous permet d’établir un budget réaliste, de mieux négocier, et de vous engager en toute confiance.
Prenez le temps de simuler plusieurs scénarios, d’anticiper les frais annexes (notaire, travaux, assurance), et si besoin, faites-vous accompagner. L’emprunt est un engagement fort : mieux vaut avancer bien préparé.
